Dnešní doba je z pohledu pořízení nemovitostí velmi složitá. Dříve stačilo prokázat, že máte dostatečný příjem a banka vám půjčila klidně 100% hypotéku. Dnes už to tak jednoduché není. Česká národní banka v posledních několika letech už několikrát zpřísnila podmínky pro získání hypotéky, a to i v souvislosti s pandemií Koronaviru. V tomto článku se dozvíte, co musíte splňovat, aby vám banka tento úvěr ručený nemovitostí půjčila.
Jak funguje hypotéka
Pro spoustu lidí je hypotéka na dům nebo byt jediná cesta, jak si zajistit vlastní bydlení. Svět hypoték je však pro mnohé velmi složitý, kór pro člověka, který s ním ještě nikdy neměl co do činění. Pokud však pochopíte základní podmínky a princip hypotečního úvěru, už nikdy si nebudete připadat jak ve španělské vesnici.
Existují dva druhy hypoték ー účelové a neúčelové. Neúčelová hypotéka neboli americká hypotéka vám umožní využít peníze na co potřeba bez toho, aniž byste se museli prokazovat fakturami nebo účtenkami jako je to v případě účelové hypotéky. Americká hypotéka má však o něco vyšší úrok než neúčelová, přesto je však stále výhodnější než spotřebitelský úvěr. Rozdíl oproti spotřebitelskému úvěru je také v maximální možné částce. Většina bank vám na bezúčelové půjčce poskytne max. 1 000 000 Kč, což na větší projekty či investice nestačí.
Klasická účelová hypotéka může být podle ČNB využita na:
- nákup nemovitosti (dům, byt či stavební pozemek),
- stavbu domu,
- rekonstrukci,
- vypořádání majetkových vztahů.
Postup pro získání hypotéky už je v podstatě jednoduchý. Nejdříve si vyberete nemovitost, kterou budete chtít financovat, a kterou budete také zpravidla bance ručit. Pokud byste chtěli půjčit na mobilní dům, družstevní byt nebo chatu je potřeba nejdřív zapátrat, které banky to umožňují. Jedná se totiž o speciální účelovou hypotéku, kterou ne každá banka nabízí. Následně tedy s bankou domluvíte podmínky úvěru a podepíšete smlouvu. Poslední krok je vložení návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí ve prospěch banky a můžete čerpat.
Co je LTV (loan to value)?
Ukazatel LTV udává poměr půjčky vůči hodnotě zastavené nemovitosti. Tento údaj je při posouzení výše hypotéky velmi důležitý, protože udává, kolik vám z hodnoty nemovitosti může banka maximálně půjčit. V dnešní době podle ČNB může banka poskytnout maximálně 90 % z celkové částky nemovitosti. To znamená, že minimálně 10 % musíte hradit ze svých úspor. Pokud máte našetřeno víc než 20 %, máte jistou lepší úrokovou sazbu a RPSN.
Co je úroková sazba hypotéky?
Procentuální sazba, kolik zaplatíte bance navíc za poskytnutí úvěru. Výši úrokové sazby ovlivňuje LTV, bonita délka fixace a další parametry (např. pojištění hypotéky)
Co je RPSN (roční procentuální sazba nákladů)?
Důležitější než úrok, jelikož mimo úrok obsahuje i další náklady spojené s úvěrem (poplatky).
Jaká je doba splácení hypotéky?
Většina bank poskytuje hypotéky na 30 let, některé banky i 40 let. Čím delší bude doba splácení, tím nižší budete mít měsíční splátku a tím víc na splátkách přeplatíte.
Co je fixace hypotéky?
Fixace hypotéky je období, po které budete platit dle stanoveného úroku. Jakmile bude fixace hypotéky končit, banka vám nabídne nový úrok, který můžete a nemusíte přjmout. Pokud by se vám úrok zdál vysoký, můžete hypotéku bez sankcí refinancovat do jiné banky.
Jak dosáhnout na hypotéku
Jak už jsme uváděli, při posuzování hypoték hraje roli několik pravidel a podmínek. Banka si velice dobře hlídá a ověřuje, zda bude člověk schopen hypotéku bez problémů splácet po celou dobu trvání úvěru. Pravidla ČNB pro poskytování hypoték jsou nově platná od 1.4.2022 a liší se podle věku. Hranice, kde se pravidla lámou je 36 let. Pravidla uvádíme v tabulce.
| > 36 let | < 36 let | |
| Násobek čistého ročního příjmu, který nesmí výše hypotéky překročit. | 9,5 | 8,5 |
| Procento vašeho čistého měsíčního příjmu, které měsíční splátka hypotéky nepřesáhne. | 50% | 45% |
| Poměr půjčky vůči hodnotě zastavené nemovitosti (LTV) | 90% | 80% |
| Kolik % je potřeba mít našetřeno, pokud neručíte žádnou další nemovitostí | 10% | 20% |
Jak dosáhnout na hypotéku bez úspor
Podle pravidel ČNB musí mít člověk mladší 36 let naspořeno alespoň 10 % z celkové částky nemovitosti. Při dnešních cenách nemovitostí však i desetina celkové částky tvoří velmi vysokou částku, kterou si mladý člověk jen tak neušetří. Ale není třeba věšet hlavu. V těchto případech je možné ručit více nemovitostmi zároveň, a to dokonce i těmi, které nevlastníte. V praxi to tedy může vypadat tak, že bance ručíte nemovitostí, kterou pořizujete a domem či bytem rodičů. Jakmile hypotéku doplatíte, zástavní právo další nemovitosti zaniká.
Druhou, už méně vhodnou variantou, jak dosáhnout na hypotéku bez úspor je prostřednictvím dalšího spotřebitelského úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření. V tomto případě však vzroste zadluženost zájemce, což pro banku může být problém.
1 komentář
test